目 录第一章 2021年房地产十大思考 2第二章 2020年宏观经济情况 5第三章 2020年房地产政策情况 13第四章 2020年房地产金融情况 26第五章 2020年中国房地产谋划数据分析 33第六章 2020年中领土地市场分析 46第七章 2020年典型都会体现 56第八章 2020年典型房企体现 63第九章 2021年房地产市场展望 77第十章 房地产年度数据及排名 95第一章 2021年房地产十大思考中国房地产数据研究院院长 陈晟艰难的2020年即将已往，这只甲子“老鼠”上蹿下跳，简直给社会与企业带来很是多的贫苦，也在房地产行业从求过于供局势向供需基本平衡，人均40平方、户均1套房的历史历程举行了过渡。房地产行业也从为都会孝敬了四大劳绩(形象、企业、财富、幸福)的领跑者的形象，向存量与增量并行阶段的载体和空间提供者的角色而转换。历经政策、土地、金融红利，最终向治理与科技红利过渡的时代特征已经泛起，为此特别对2021年中国房地产的大趋势举行十大维度的大思考。思考一、中国房地产增、存量并行特征显着，成交面积的阶段顶部已经形成。

如果2020年成交面积靠近或不能大幅凌驾2019年，那么阶段性的高点已经泛起，对整个行业都要思考无外衍式的增长情况下该如何保持生长增速，存量更新和运维市场的收益与利润有多大增长与规模时机，甚至相关的上下游企业和淡水河谷等基础质料供应商都要做好应对这一变化的企业生长和替代战略。思考二、房地产的长效机制革新正在润物细无声的展开，土地、金融长效机制已经率先落地。

为了寻求房地产市场的恒久康健连续稳定的生长，在坚持“房住不炒”、租售并举的政策下，市场、土地、财税、金融、立法、保障、住房、税收恒久革新都已徐徐展开，土地法、金融三道红线等都是政策落地的详细体现，房地产税可能是四梁八柱中最后落实的部门。思考三、房地产的投融资治理职位将获得空前重视，CFO的压力增长，金融成为企业的重要生产力。房地产三道红线、四道颜色、百分之五的欠债增长将在各大企业展开，羁系机构已经明确了流向房地产的种种资金形式总目的应该不高于90万亿，6倍杠杆率，金融总额总量是足够的，欠债增长率和房贷集中度与占比（含土地贷、消费贷、开发贷）的增长比例都要从2016年开始逐步实现下降，到达宁静的水平，房地产金融不能成为影响三大攻坚战国家金融稳定的“灰犀牛”。

思考四、房地产的都会生长战略要越发精准化和战略化结构，淮河生态经济带将会崛起。房企在都会投资选择的大格式下既要高度关注各种湾区（粤港澳）、长三角超级湾区（杭州湾加通州湾加太湖湾）也要关注一些区域湾区与都会群都市圈，好比台州湾、环太湖湾等，同时淮河生态经济带可能会泛起第三出海口黄金带，山东、江苏、安徽、河南、湖北等一些都会销售会成为未来的房企“票仓”。两南（云南、海南）的文旅产物与成渝的一些特殊区域，东南亚前沿的一些都会都需要深耕重视与一体化研究。

思考五、房地产的企业战略要升维思考，要精密联合国家的三大攻坚战予以融合。房地产企业战略要从政策红利、土地红利、金融红利过渡到治理与科技赋能的红利。

谋划杠杆、互助杠杆、工业杠杆、财政杠杆依然是要下大功夫追求有质量的规模生长，同时在保障房低价房人才公寓上；ESG环保节能绿色可连续生长上；金融上不能过分贪婪，为降有息欠债而不形成房地产系统性风险上，这三大攻坚战在房地产与都会建设体现上都要亮相与行动，体现政策继承。思考六、房地产要为实体经济在空间推进、资本上做出孝敬，工业集群配套是房地产重要时机。工业模式分科创智造与幸福生活这两条线，而这两大工业集群又是都会市长与市民多巴胺排泄的要点，围绕投资强度、税收亩产、就业人口和市民幸福生活而展开的多巴胺空间和房产建设是都会生长最正确的工业选择，房企要努力在这些工业链、集群、生态上努力行动，提供空间建设、资金支持、配套服务，真正把产城创模型贯串到底，为企业高质量的生长，获取土地面粉找到一把金钥匙。

产城产物线研究要上升为企业产城产物系列。思考七、商业、物流、冷链、产城等新房产细离开发空间机缘进一步整合和迭代，缔造更多相关多元化赛道。

在海内率先启动的都会更新行动中，老旧小区革新、冷链物流、社会停车场以及新基建空间建设是重点部门，在资金与REITS上都有倾斜性政策摆设，开发商要清醒意识到这些领域的时机，加大结构与研究，走出全龄、全领域、全生命周期的综合开发商的落径，为企业自身缔造“护城河”。思考八、房地产产物不应该是“劣币驱逐良币”，未来政策也要对企业产物品质举行勉励。

现阶段产物建设前、中、后因为过分追求速度与利润，产物品质有下滑趋势，对工程精工品质、产物设计气势派头研发、配套与消费者满足度研究、新技术新功效绿色四恒技术的应用等努力水平要逐步回归良心与本源，产物尺度化要求的“产物库、气势派头、景观”要上升为生活体验与新技术新生活方式的研究，好比智能家居数字化、炒菜机械人与新新购房人群的匹配与协同，产物回归附加利润将在未来或许率实现。思考九、房地产物业行业价值突起，为存量市场运维与科技介入大数据应用缔造机缘。停止现在已有三十多家房企物业公司陆续上市，未来非房企物业治理公司也有资本市场生长的时机，包罗商业、公建甚至地铁上盖、高校、医院、政府机构、体育场馆等物业形态，衍生服务将是物业公司庞大的想象空间。

未来卖一套房是为社区运营增加一个客户的理念才是物业生长的未来情形，同时实体物业与虚拟物业之间的这堵墙是科技企业来颠覆还是房企科技赋能来突破值得关注。物业企业科技化数字化转化收益模式是关键要点。思考十、房地产流通行业、资管行业、存量更新行业、工业研发与计划等行业将进一步叠加形成“熵减”。传统署理行业难度越来越大，与头部BAT的互助走出的探索之路还不明确，支付的价格也是庞大的“贝壳”“阿里”门路之争最终还是要在解决房地产这一行业痛点与要点上得出判断，基础的基础还是房产行业在“研究、销售、社区、金融”上的自我更新和已往模式的离别。

AI、数字化、BIM、大云平移应该让行业从业人员、追求品质生活的业主获得更大的便利、更幸福的感受、更专业的服务、更高能级的体验，这是初心这是本源，也是这个行业的未来。CoStar、Zillow、nextdoor等模式在中国最终的实现是指日可待的。

2021年中国房地产的十大思考，既是对已往的一个艰难时代的挥手，也是对行业战略的一个全方位的体检与问诊，迎风追光，涅槃再生，空色转换，回归初心！第二章 2020年宏观经济情况受新冠疫情的打击和影响，2020年一季度中国经济同比骤降6.8%。3月7日开始，海内疫情逐步得以有效地控制，重点转向“内防反弹、外防输入”，海内经济随后迈入恢复和苏醒的通道，并出现平稳加速状态。二季度中国经济苏醒超预期，二季度和三季度的经济增速划分到达了3.2%和4.9%，四季度苏醒延续，经济向潜在增长率回归，2020年经济增速将至2%~2.5%左右。2021年中国经济“双循环”格式加速形成，外洋经济苏醒，加之“十四五”开局之年的政策红利和基数效应，预计全年增速有望上行至6.5%~7%的区间。

2021年“双循环”新生长格式的形势下，中国势必重塑经济生长的新动能与新机缘。一、【GDP】供需逐步改善，三季度经济累计增速转正2020年前三季度，海内生产总值722786亿元，按可比价钱盘算，同比增长0.7%，年内累计增速首次转正。分工业看，第一工业增加值48123亿元，同比增长2.3%；第二工业增加值274267亿元，同比增长0.9%；第三工业增加值400397亿元，同比增长0.4%。

分季度看，一季度同比下降6.8%，二季度同比增长3.2%，三季度同比增长4.9%，从环比看，三季度海内生产总值增长2.7%。随着疫情逐步获得控制，中国经济从二季度开始增速转正，随着供需关系的逐步改善，三季度经济增速进一步提高，但低于市场预期。

从需求端来看，三季度经济增速修复加速，主要受到商业顺差扩大以及投资增速连续提高的影响，前三季度全国牢固资产投资同比增长0.8%，年内累计同比增速首次转正，相比力而言，消费的修复速度较慢，年内增速仍未实现转正。从供应端看，工业增速一连6个月增长，已经恢复到去年同期水平。

对于四季度来说，随着供需两头连续发力，经济修复速度将进一步提高，可是国际情况庞大多变，秋冬疫情防控情况不容乐观，对于经济的扰动仍将连续。海内生产总值（单元：亿元）二、【工业】经济运行连续稳定恢复，工业生产继续加速2020年前三季度，工业增加值同比增速先降后升，实现了由负转正。1-9月规模以上工业增加值同比增长1.2%，累计增速在8月转正后继续加速。

其中，高技术制造业和装备制造业增加值同比增速提升显著，划分到达了5.9%和4.7%。9月规模以上工业增加值同比增长6.9%，增速较上月加速1.3个百分点。从三大门类来看，9月采矿业增加值同比增长2.2%，增速较上月加速0.6个百分点；制造业同比增长 7.6%，增速较上月加速1.6个百分点；电力、热力、燃气及水生产和供应业同比增长4.5%，增速较上月回落1.3个百分点。

可见，采矿业和制造业的增速加速是推动9月整体工业增加值的主要动因。这一方面源于海内宏观经济政策进一步发挥作用，供需关系逐步改善，国民经济延续稳定恢复态势，有助于工业产出连续增长；另一方面，外洋大部门地域疫情获得控制，外需逐步恢复，中国企业出口情况继续向好，对工业增加值增长起推行动用。规模以上工业增加值同比增长（单元：%）三、【消费】经济企稳，动员消费增速继续上涨2020年9月，全国社会消费品零售总额同比增长3.3%，高于8月2.8个百分点，显示消费增速加速上涨。

从社会消费品零售总额指标的内部组成来看，汽车消费依然是支撑当前整体消费快速上涨的主因，而这主要得益于自今年3月以来海内推出的种种汽车消费促销政策。这些促销优惠措施刺激汽车消费增速快速上涨，由此拉高整体消费增速0.9个百分点。若将汽车消费从整体消费中剔除，则社会消费品零售总额同比增长仅为2.4%，低于全部消费增速。

9月社会消费品零售总额加速上涨受到两方面因素影响：一方面，海内疫情防控取得显著成效，各地域对聚集性消费的管制进一步放开，促进了9月消费增速的上涨。另一方面，三季度数据显示，真实GDP增速和人均可支配收入增速均较二季度有所上涨。经济形势的好转，住民收入增速的增加促进了消费增速的上涨。

社会消费品零售总额（单元：亿元）四、【投资】资金活血实体，投资增速加码2020年前三季度，全国牢固资产投资同比增长0.8%，1-8月为同比负增长 0.3%，投资增速年内首次由负转正。其中，第一工业投资同比增长14.5%、第二工业投资同比下降3.4%、第三工业投资同比增长2.3%，划分较1-8月上涨3.0、1.4、0.9个百分点。9月投资增速继续上涨，联合消费、价钱、钱币等数据综合来看，经济存在企稳迹象。受益于“精准滴灌”政策培植，9月民间投资、国有投资增速全面加码。

前三季度民间、国有企业投资划分同比增长-1.5%、4.0%，划分比 1-8月上涨0.7、0.8个百分点。投资逐渐恢复，投资增速逐月上涨，这主要得益于资金流向实体经济。通过数据跟踪发现，2020年每月的非金融性公司中恒久新增贷款均较2019年同期有所上涨。

资金活血实体经济促进了投资增速的上涨。牢固资产投资累计同比增长（单元：%）五、【收支口】出口延续增长，入口超预期修复2020年9月，中国出口同比增长9.9%，入口增长13.2%，商业顺差370亿美元。

从出口情况看，外需整体回暖叠加海内供应能力提高，配合拉动9月份和三季度出口增速提高；从入口情况看，中国经济受疫情的影响趋弱，加之扩内需政策连续发力，入口增速超市场预期回升。受入口超预期回升的影响，商业顺差有所收窄。前三季度对主要商业同伴收支口总额均呈增长趋势，对东盟、欧盟、美国、日本、韩国收支口划分增长7.7%、2.9%、2%、1.4%、1.1%（以人民币计），东盟成为中国最大的对外商业同伴，占比到达14.6%；中国对“一带一路”沿线国家合计收支口6.65万亿元，同比增长9.5%。从大宗商品的入口量上看，前三季度主要大宗商品和农产物入口量延续增长趋势，铁矿砂、原油、煤、天然气入口量累计同比增速划分为 10.8%、12.7%、-4.4%、3.7%；农产物方面，大豆、肉类入口量增长较快，入口大豆与猪肉划分累计增加 15.5%、132.2%。

收支口金额及同比增长（单元：亿美元、%）六、【CPI】整体住民消费价钱增速放缓，服务价钱首次止跌上涨2020年9月，CPI同比增长1.7%，涨幅较8月下降0.7个百分点。拉低9月 CPI同比增速的主要因素是猪肉价钱的下滑。一方面，在8月末9月初时，猪肉价钱开始下滑；另一方面，2019年同期猪肉价钱增速相对较高形成了高基数效应。

两方面因素叠加，9月猪肉价钱增速大幅下滑。9月CPI中服务价钱同比增长0.2%，较前月上涨0.3个百分点，这也是5月份以来服务价钱增速首次止跌上涨。服务价钱增速的上涨是部门服务需求增加推动的，这反映出了经济恢复举行中的努力方面。

9月PPI同比下降2.1%，降幅较8月扩大0.1个百分点，这主要是受生活资料价钱增速下降拖拽导致。生活资料价钱增速下滑反映出生活资料需求的相对不足，间接反映了企稳的经济有待进一步恢复。

住民消费价钱同比增长（单元：%）七、【钱币】钱币政策保持稳健，金融助力实体经济2020年9月，人民币贷款增加1.9万亿元，同比多增2047亿元。在新增人民币贷款方面，虽然票据融资拉低了人民币贷款，但住户部门中恒久贷款和企业中恒久贷款对9月信贷起到了较大的拉升作用；受政府发债速度加速的影响，政府债券净融资成为社融的主要支撑因素；财政性存款淘汰和中恒久贷款增加拉升了M2增速。

其中，9月末广义钱币(M2)余额216.41万亿元，同比增长10.9%，增速划分划分比上月末和上年同期高0.5个和2.5个百分点；狭义钱币(M1)余额60.23万亿元，同比增长8.1%，增速划分比上月末和上年同期高0.1个和4.7个百分点；流通中钱币(M0)余额8.24万亿元，同比增长11.1%。M1和M2同比增长（单元：%）八、【融资】政府债券净融资支撑社融增量，融资成本进一步下降2020年9月，社会融资规模增量3.48万亿元，比上年同期多增0.97万亿元。

其中政府债券净融资1.0万亿元，同比多增6326亿元，政府债券净融资继续成为社融增量的主要支撑因素。政府债券净融资同比多增主要原因是财政部公布通知部署加速地方政府专项债券刊行使用，妥善做好稳投资稳增长和维护债券市场稳定事情，确保专项债券有序稳妥刊行，力争在今年10月底前刊行完毕。政府发债速度加速，从而拉升了9月政府债券净融资。中国人民银行宣布的《尺度化票据治理措施》，自2020年7月28日起实施，措施的出台将对票据融资举行规范，使得9月票据融资继续大幅淘汰。

虽然票据融资拉低了人民币贷款，但住户部门中恒久贷款和企业中恒久贷款对9月信贷起到了较大的拉升作用，9月随着海内经济进一步恢复，住民按揭贷款需求进一步增加，使得住户部门中恒久贷款增加。此外，中共中央政治局集会和央行钱币政策委员会第三季度例会都强调要引导贷款利率继续下行，推动综合融资成本显着下降，重点支持制造业、中小微企业，在此配景下企业中恒久贷款继续回升，企业中恒久贷款同比泛起增加。社会融资规模及占比（单元：亿元、%）私信回复“1”进组织。

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